Logements en copropriété – condominiums

La loi sur la propriété condominiale changera le 1er janvier 2010. Pour un aperçu de la nouvelle loi (numéro de référence C-16.05), consultez le site Web des lois et règlements du gouvernement du Nouveau-Brunswick.

La version courante de la loi sera suivie jusqu'au 31 décembre 2009. Celle-ci est retrouvée au même site Web (numéro de référence C-16).

D'autres informations sur le Règlement établi en vertu de la loi sur la propriété condominiale sera disponible à l'automne.

L’aménagement ou l’achat d’un condominium n’est pas du tout similaire aux autres types de biens réels. Les condominiums, définis et réglementés par la Loi sur les condominiums, constituent un sujet qu’il faut aborder soigneusement. Des promoteurs immobiliers, des acheteurs et des vendeurs informés peuvent minimiser le nombre de problèmes découlant du caractère unique de ces biens assujettis à la Loi sur les condominiums.   

L’information suivante est conçue pour aider les parties intéressées à mieux comprendre les problèmes que peuvent présenter les condominiums.

Qu’est-ce qu’un condominium?
Qu’est-ce que je possède lorsque j’achète un condominium?
Quels sont les avantages de posséder un condominium?
Quels sont les désavantages de posséder un condominium?
Que devrais-je savoir avant d’acheter un condominium?
Quelles sont les règles que je devrais connaître?
Qui s’occupe de l’immeuble et du terrain?
De quel type d’assurance ai-je besoin?
Comment est-ce qu’un condominium est créé?
Qu’est-ce qu’une corporation de condominiums?
Qu’est-ce qu’un conseil de condominiums?
Que devrais-je savoir à propos des titres fonciers?
Loi sur les condominiums
Règlement 84-149 de la Loi sur les condominiums

Qu’est-ce qu’un condominium?

Le terme « condominium » décrit un type de droit de propriété juridique et son lien avec une structure physique ou un style d’immeuble. Les condominiums à usage d’habitation peuvent être des immeubles-tours d’habitation ou des immeubles bas, des maisons en rangée, des maisons isolées, deux maisons en rangée – tout type d’habitation imaginable. Ils ne sont pas appelés « condominiums » en raison de leur structure physique, mais plutôt parce que les propriétaires se sont entendus pour partager le droit de propriété et l’entretien d’un bien commun (parties communes) tout en conservant le droit de propriété individuelle de leur propre unité. La copropriété n’est pas limitée à un immeuble résidentiel .

En fait, il y a deux composantes à la copropriété : la propriété individuelle de « l’unité » et la propriété partagée parmi les propriétaires d’unités de la « zone commune ».   

À l’intérieur de l’unité individuelle, le propriétaire de condominium possède habituellement les murs finis de l’unité, comme toute autre personne à laquelle appartient une maison individuelle, mais il ne possède pas les murs communs, les murs porteurs, les murs extérieurs et les accessoires fixes. Il a l’usage total de l’unité et doit payer tous les coûts associés à son exploitation et à son entretien, y compris l’assurance de l’unité. Le propriétaire est également responsable d’une portion des coûts d’entretien de toutes les parties communes de la copropriété et peut devenir membre du « conseil » qui gère la zone commune. En outre, il est limité quant à ce qu’il peut ou ne peut pas faire à l’extérieur de l’unité.    

Qu’est-ce que je possède lorsque j’achète un condominium?

Vous possédez votre « unité », de même que l’intérêt ou le pourcentage indivisé des parties communes du bien. Ces dernières sont définies dans la déclaration relative aux condominiums décrite à la section suivante. Habituellement, votre unité consiste en un espace situé entre les murs finis de votre surface habitable. Les parties communes sont les endroits à l’égard desquels vous avez des droits d’accès ou d’utilisation comme le vestibule, la piscine, la fosse septique, le terrain, les murs extérieurs, la structure générale, et ainsi de suite. En plus d’être propriétaire, vous avez également la responsabilité de partager les coûts d’entretien de ces endroits. La division du droit de propriété est établie dans la déclaration de la corporation de condominiums ou les règlements administratifs, ou les deux, et elle est assujettie au chapitre C-16 de la Loi sur les condominiums. Les proportions des parties communes sont exprimées dans la déclaration.  

Quels sont les avantages de posséder un condominium?

• Posséder un condominium rend le droit de propriété privée possible dans des endroits où, habituellement, l’évaluation foncière est particulièrement plus élevée, comme près du centre-ville.   
• Habituellement, un propriétaire d’unité individuelle n’est pas responsable de l’entretien quotidien souvent associé aux biens puisque l’entretien des unités, la peinture, le déneigement et l’aménagement paysage incombent à la corporation et sont couverts par des frais de « dépenses communes » que chaque propriétaire d’unité paie à la corporation. L’entretien est généralement effectué par un gérant ou sous la direction du conseil.
• Les propriétaires peuvent partir en vacances ou voyager en sachant que l’extérieur de leur bien sera entretenu lorsqu’ils n’y sont pas.   
• Le condominium permet au propriétaire de participer à la prise de décisions touchant au bien.   

Quels sont les désavantages de posséder un condominium?

• La prise de décisions du groupe de propriétaires l’emporte sur la prise de décisions individuelle. Il se peut que vous ne soyez pas toujours d’accord avec chaque décision.
• L’autonomie et la vie privée : La vie communautaire présente des hauts et des bas : il se peut que, à cause de vos voisins, vous ne puissiez pas jouir pleinement de votre bien, que vous entendiez des bruits ou sentiez des odeurs provenant de leur maison ou des activités se déroulant dans leur cour, ou même que le stationnement devienne une source de mésentente.   
• Les droits d’entrée : La corporation et ses agents peuvent avoir des droits d’entrée en tout temps dans le cas d’urgence ou à n’importe quel moment, pour autant qu’ils donnent un avis raisonnable au propriétaire.     
• L’occupation de l’unité : L’immeuble est-il principalement occupé par les propriétaires ou est-il surtout dominé par des locataires? Il arrive parfois que des propriétaires absents n’aient par les mêmes priorités sur le plan de l’entretien et des réparations que les propriétaires qui occupent leur unité à plein temps.  
• Si l’aménagement a été effectué en plusieurs phases, il se peut qu’une seule corporation soit responsable de plusieurs immeubles. Vos frais d’entretien pourraient donc s’appliquer à un immeuble autre que celui dans lequel se situe votre unité.    

Avant d’acheter un condominium, vous devriez effectuer vos propres recherches sur l’immeuble et la corporation, lesquelles devraient comprendre certains des points mentionnés ci-dessous. Dans le cas de condominiums déjà construits, vous devriez être en mesure d’obtenir des exemplaires de la déclaration, des règlements administratifs, des règles associées aux parties communes et des états financiers vérifiés de la corporation existante afin que vous puissiez les consulter. Dans le cas de nouvelles constructions de condominiums, il arrive souvent que ces documents ne soient pas automatiquement disponibles. Vous devriez donc faire appel à un avocat pour ajouter des dispositions critiques à votre offre d’achat et de ventes; de cette façon, vous pouvez décider de retirer votre offre si les conditions ne sont pas acceptables. Outre les points relatifs à l’achat de tout bien, vous devriez connaître les réponses à ce qui suit :   

• La déclaration interdit-elle une occupation ou une utilisation particulière des unités? Des exemples fréquents sont l’interdiction d’animaux de compagnie et l’exploitation d’une entreprise dans une unité, les conditionneurs d’air, les antennes paraboliques orientables, pour n’en nommer que quelques-uns.    
• Le projet est-il enregistré comme une corporation de condominiums? Si ce n’est pas le cas, quand sera-t-il enregistré?
• Quel est le nombre d’unités vendues? Sont-elles occupées par les propriétaires ou louées?
• Si l’unité est actuellement occupée par un locataire, quand faut-il lui remettre un avis de congé comme prescrit par la Loi sur la location de locaux d’habitation?
• Qu’est-ce que le solde d’un fonds de réserve (il s’agit d’un montant mis de côté pour des réparations ou rénovations majeures)?
• Des rénovations ou des réparations majeures sont-elles prévues dans un avenir immédiat?
• À combien s’élèvent les frais des parties communes? Quelles dépenses couvrent-ils?
• La corporation est-elle autogérée ou gérée par une compagnie de gestion professionnelle?   
• La Société canadienne d’hypothèques et de logement (S.C.H.L.) a publié Logements en co-propriétés – Guide de l’acheteur, lequel comprend une liste de vérifications très détaillée qui pourrait s’avérer utile.

Quelles sont les règles que je devrais connaître?

Chaque condominium est régi par ses propres règles et règlements administratifs uniques. Ces derniers sont nécessaires pour s’assurer que les condominiums sont exploités et entretenus de façon adéquate et pour définir les droits et les obligations de propriétaires individuels.   

Pour ce qui est des règles au sujet des propriétaires individuels, les condominiums ont des restrictions quant au nombre d’occupants par unité, l’âge des occupants, les animaux de compagnie, le bruit et le stationnement, et les heures auxquelles certaines commodités peuvent être utilisées. De nombreux condominiums ont des règles strictes au sujet de l’altération de l’espace unitaire ou de son apparence. En outre, il se peut que vous ayez à demander la permission du conseil d’administration du condominium avant de faire ce qui suit : changer des accessoires extérieurs fixes, installer une antenne parabolique orientable, placer une corde à linge dans la cour, ajouter un nouveau belvédère, installer un conditionneur d’air dans les fenêtres, et surtout, apporter des modifications qui pourraient influencer la structure ou la sécurité du condominium.     

Il se peut que les propriétaires de condominiums individuels soient obligés d’assister aux réunions des condominiums ou de siéger au conseil ou au comité de condominiums. Tous les condominiums ont des exigences associées au paiement de frais de condominiums mensuels. Il y aura également des frais obligatoires pour un fonds de réserve, en plus des frais d’entretien pour des réparations majeures imprévues aux parties communes du condominium.   

Assurez-vous d’avoir bien lu et soupesé les règles et les obligations relatives aux condominiums quand vous envisagez d’en faire l’achat. Vous devriez pouvoir être en mesure de vous les procurer auprès du vendeur de l’unité (le déclarant) ou de la corporation des condominiums. Les règles du condominium seront établies clairement dans les documents régissant le condominium. Vous devriez en faire la lecture avant d’acheter un condominium en particulier.

Qui s’occupe de l’immeuble et du terrain?

Le conseil gère, au nom de la corporation de condominiums, les activités d’entretien et de réparations quotidiennes des parties communes (p. ex., le terrain, les couloirs, le toit, les murs extérieurs, les terrasses en bois ou autres, et les portes). Certaines corporations choisissent un gérant permanent pour effectuer ces tâches. Chaque propriétaire paie une partie du coût de ces activités en versant des frais mensuels imposés par le conseil, connus également sous le nom de charges de copropriétés. (Dans les déclarations et les règlements administratifs, il s’agit des « dépenses communes ».)   

Chaque propriétaire est responsable d’une ou de toutes les réparations que nécessiterait son unité respective.

De quel type d’assurance ai-je besoin?

La Loi sur les condominiums du Nouveau-Brunswick stipule que « Une corporation doit assurer son obligation de réparer le bien à la suite de dommages occasionnés par l'incendie, la tempête ou un autre sinistre dans la mesure requise par la déclaration ou les règlements administratifs. » Votre portion des coûts de l’assurance achetée par la corporation de condominiums est habituellement incluse dans vos charges de copropriétés mensuelles.    

Ceci étant dit, l’assurance ne couvre pas votre unité et vos possessions, ou votre responsabilité, si un accident se produit à l’intérieur de votre unité. La plupart des déclarations ont une section définissant le besoin d’une assurance contractée par les propriétaires d’unités.   

Comment est-ce qu’un condominium est créé?

Pour créer un condominium, un « déclarant », habituellement un promoteur immobilier et le vendeur initial des unités, soumet à l’approbation du directeur de l’arpentage un nombre de documents, notamment une déclaration, les règlements administratifs et un plan d’arpentage indiquant l’étendue du bien et les limites de l’unité individuelle. Une fois que le directeur a réalisé son inspection, il apposera sa signature au plan d’arpentage pour montrer qu’il l’approuve. Ces trois documents, en plus du plan structurel, sont alors présentés au bureau des titres fonciers approprié et deviendront la « description  » du bien condominial. La Loi sur les condominiums et le règlement 84-149 y afférent expliquent ce processus en plus de détails. Lorsque ces documents sont enregistrés, une entité juridique est formée, à savoir, la prochaine corporation de condominiums est créée pour le comté et sera nommée en conséquence par le registraire général des titres bien-fonds. (Par exemple, corporation des condominiums du comté de Kent nº 5.)

Qu’est-ce qu’une corporation de condominiums?

La corporation de condominiums a pour but principal de gérer le bien condominial et les activités commerciales. Les membres de la corporation sont les propriétaires des unités. Dès que la corporation de condominiums est formée par le registraire, le déclarant cesse d’être le promoteur foncier et devient un propriétaire à part entière de la corporation (à guise d’exemple, dans un condominium de six unités, il a six votes). Lorsqu’il aura vendu la dernière unité, le déclarant ne fait plus du tout partie du projet et il n’a rien à voir avec la corporation, les immeubles ou le terrain, sauf pour appuyer toute garantie émise pour la construction de l’immeuble. La corporation devient le seul propriétaire et a l’entière responsabilité du bien condominial à parties communes.

Voici certaines des responsabilités de la corporation :

• Former un conseil d’administration.
• Gérer et assurer l’entretien des parties communes.    
• Établir un fonds pour le paiement des dépenses communes.   
• S’assurer qu’un fonds de réserve est mis sur pied et que le versement des frais appropriés y est placé pour remplacer des biens immobilités majeurs comme un toit ou des imprévus se rapportant à l’entretien.
• Préparer un budget annuel, et évaluer et recueillir les contributions des propriétaires à ces fonds.
• Payer les dépenses communes.
• Assurer sa responsabilité de façon adéquate.   
• Organiser les réunions de propriétaires.
• S’assurer que les propriétaires respectent la Loi sur les condominiums, de même que la déclaration et les règlements administratifs connexes.

Qu’est-ce qu’un conseil de condominiums?

Les membres du conseil sont définis dans la déclaration ou les règlements administratifs et sont assujettis à la Loi sur les condominiums. La composition du conseil consiste en au moins trois « propriétaires » élus par les membres de la corporation qui sont tous d’autres propriétaires d’unités condominiales. Le conseil d’administration est responsable de s’assurer que les exigences de la déclaration et les règlements administratifs sont respectés. En outre, il supervise la gestion de la corporation.   

Que devrais-je savoir à propos des titres fonciers?

Depuis la mise en application de la Loi sur l’enregistrement foncier au
Nouveau-Brunswick, tout nouveau bien condominial doit être enregistré comme titre foncier avant que soit entamé le processus d’approbation.