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Professionnels

Travailler dans le secteur des propriétés condominiales au Nouveau‑Brunswick

La vie en condominium au Nouveau-Brunswick gagne beaucoup en popularité. Depuis 2004, le nombre de parties privatives de propriétés condominiales dans la province a augmenté de 54 %.

Afin de mieux refléter ce marché croissant, le gouvernement a mis à jour et modernisé la Loi sur les condominiums après avoir longuement consulté tous les intervenants du secteur des condominiums. La nouvelle Loi entrera en vigueur le 1er janvier 2010.

Que vous soyez comptable, agent immobilier, avocat, promoteur immobilier, arpenteur ou ouvrier de la construction, cette nouvelle Loi vous concerne si vous travaillez dans le secteur des condominiums au Nouveau-Brunswick. Consultez la section « Les modifications en un clin d'œil » pour en avoir une vue d'ensemble ou passez en revue les sections ci-dessous afin d'obtenir de plus amples renseignements sur la nouvelle Loi.

• La Loi sur la propriété condominiale
• Les propriétés condominiales et leurs propriétaires
• Les propriétés condominiales et leur gouvernance
• Les charges de copropriété et le fonds de réserve
• Aménagement d'une propriété condominiale
• Achat et vente d'une propriété condominiale
• Gestion d'une propriété condominiale
• Ressources

Ressources

Loi sur la propriété condominiale CHAPITRE C-16.05

Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)

Institut canadien des condominiums

Loi sur la propriété condominiale

La Loi sur la propriété condominiale établit les règles d'exploitation et de gestion des propriétés condominiales au Nouveau-Brunswick. La Loi actuelle qui date de 1969 sera remplacée par une Loi modernisée à compter du 1er janvier 2010. La nouvelle loi comporte un cadre qui servira à mieux protéger les clients pendant le processus d'approbation, d'achat et de vente de propriétés condominiales.

La nouvelle Loi sur la propriété condominiale permettra de rendre l'aménagement des propriétés condominiales plus juste, plus sécuritaire et mieux harmonisé avec les autres provinces et territoires du Canada. Une plus grande transparence tout au long des processus d'achat et de vente équilibrera les responsabilités des promoteurs immobiliers et les droits des clients. La Loi est également conçue pour fournir les outils essentiels à une association condominiale pour gérer efficacement un condominium.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter la foire aux questions sur la Loi sur la propriété condominiale.

Les propriétés condominiales et leurs propriétaires

Contrairement à la croyance populaire, un condominium constitue un type de propriété et non un type de bâtiment. Il peut représenter n'importe quel type de logement comme des logements d'appartements, des maisons en rangée, des chalets ou même des locaux commerciaux.

Avec une partie privative, les propriétaires possèdent de façon individuelle leur propre unité, tout en partageant la propriété des parties communes avec les autres propriétaires. Il peut arriver que des parties de la propriété commune, comme des balcons, des espaces de stationnement et des casiers de rangement, soient affectées à l'utilisation exclusive de certains propriétaires. Il s'agit là d'un droit et non pas d'une propriété.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter la foire aux questions sur les propriétés condominiales et leurs propriétaires.

Les propriétés condominiales et leur gouvernance

Une propriété condominiale constitue une petite communauté dynamique de personnes vivant à proximité l'une de l'autre. Pour assurer une gestion sans heurts d'un tel complexe et le bonheur de ses résidents, la communauté doit collaborer afin de mettre en place une gouvernance adaptée et les résidents doivent vivre dans les limites des règles établies par les règlements administratifs de la propriété.

Chaque propriété condominiale dispose d'une association, une entité légale mise en place pour gérer la propriété et les affaires commerciales. Les associations ne sont pas soumises à la Loi sur les compagnies et à la Loi sur les corporations commerciales. La déclaration constitue sa charte et est réglementée par ses règlements administratifs.

Chaque propriétaire de la propriété condominiale est membre de l'association. Les propriétaires de parties privatives ont le droit et l'obligation de voter sur toute question présentée lors d'une réunion générale ainsi que sur toute modification apportée aux parties communes, aux règlements et aux règlements administratifs.

Les membres élus représentent le conseil d'administration qui agit au nom de l'association. Le conseil d'administration doit être composé d'au moins 3 personnes pour quatre parties privatives ou plus ou d'au moins 2 personnes pour deux à trois parties privatives. En cas d'aménagement de propriétés condominiales, le déclarant doit nommer de façon temporaire un nombre d'administrateurs proportionnel au nombre de parties privatives lui appartenant. Cependant, lorsque les propriétaires possèdent au moins 60 % des parties privatives, ils peuvent choisir d'élire l'ensemble des administrateurs.

Le déclarant (le promoteur) doit fournir à l'association tous les documents nécessaires à son exploitation lorsqu’il cesse de posséder la majorité des parties privatives. L'association est responsable de conserver tous les dossiers d'entreprise, y compris la déclaration, l'état descriptif (les plans), les règlements administratifs et tout autre document jugé utile à l'exploitation de la propriété condominiale. L'association doit également garder les états financiers de l'année en cours, ainsi que des six années précédentes.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter la foire aux questions sur les propriétés condominiales et leur gouvernance.

Les charges de copropriété et le fonds de réserve

De nombreux coûts et dépenses sont associés à la gestion d'une propriété condominiale ainsi qu'à l'entretien et à la réparation des parties communes. Ces coûts sont couverts par deux fonds obligatoires.

Fonds d'exploitation – Les coûts quotidiens, comme les primes d'assurance, le déneigement, le jardinage, les frais de gestion de la propriété, l'entretien et la réparation sont couverts par les charges de copropriété, charges mensuelles que chaque propriétaire doit payer afin d'assumer sa part des dépenses communes. Les charges de copropriété sont généralement fixées selon le budget d'exploitation estimatif annuel du complexe.

Fonds de réserve – Les réparations et remplacements majeurs, comme installer une nouvelle toiture ou peindre l'extérieur du bâtiment, sont couverts par le fonds de réserve, qui est généralement financé par une partie des charges de copropriété de chaque propriétaire. Dans un condominium comptant plus de 10 parties privatives, le montant de la contribution est déterminé par une étude du fonds de réserve.

Une étude du fonds de réserve vise à anticiper les réparations et remplacements majeurs qui seront nécessaires dans les 30 prochaines années et procède à une estimation du budget approprié pour couvrir ces coûts. Les condominiums possédant plus de 10 parties privatives doivent soumettre leur étude du fonds de réserve tous les dix ans et la mettre à jour tous les trois ans.

Les associations comptant plus de 10 parties privatives existant avant le 1er janvier 2010 disposeront de 5 ans pour mener à bien l'étude. À compter du 1er janvier 2010, les nouveaux aménagements immobiliers devront présenter une étude effectuée par le déclarant, condition nécessaire à l'approbation finale du projet.

Priorité : l'autosuffisance
L'association ne peut pas prendre d'hypothèque pour l'entretien, les réparations ou les remplacements des parties communes – elle doit être autosuffisante. Le fonds de réserve doit renfermer le montant minimal recommandé dans l'étude y afférente. En cas de déficit, il pourra être demandé aux propriétaires de payer des frais supplémentaires, intitulés « prélèvements spéciaux ».

Pour de plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions sur les charges de copropriété, le fonds de réserve et les études du fonds de réserve.

Aménagement d'une propriété condominiale

Avec la popularité croissante des condominiums au Nouveau-Brunswick, il ne fait aucun doute que la province continuera d'observer de nouveaux aménagements immobiliers. Vous avez peut-être quelques questions concernant la mesure dans laquelle la Loi va concerner vos projets. Consultez les différents sujets suivants pour trouver les réponses.

• Déclaration et état descriptif
• Approbation et enregistrement
• Aménagement par étape
• Catégories des propriétés condominiales
• Droits et responsabilités d'un promoteur

Déclaration et état descriptif

La déclaration est un document juridique qui crée les parties privatives d'un condominium à acheter et à vendre en vertu de la législation provinciale. C'est la charte de l'association, elle transfère le bien-fonds du déclarant et définit les droits de propriété des propriétaires concernant leurs parties privatives et les parties communes. Elle précise également la division de la propriété, y compris les pourcentages de propriété des parties communes et les parts correspondantes en matière de dépenses communes.

L'état descriptif comprend un plan d'arpentage, des plans de construction et les limites des parties privatives. Dans le cadre du processus d'approbation pour un nouveau projet de condominium, le déclarant doit soumettre ces deux documents au directeur des propriétés condominiales.

Approbation et enregistrement

Afin d'obtenir l'approbation définitive, le promoteur doit présenter au directeur des propriétés condominiales les documents suivants :

• la déclaration;
• l'état descriptif;
• le certificat de propriété enregistré délivré par le bureau d'enregistrement foncier;
• les règlements administratifs de l'association de la propriété condominiale;
• une copie du permis de construction;
• une lettre attestant du fait qu'aucun permis de construction n'est requis ou qu'il n'existe aucune norme de zonage à laquelle doit répondre l'aménagement (dans certains cas, cela peut dépendre uniquement de l'emplacement);
• une copie de l'étude du fonds de réserve pour des bâtiments nouveaux ou reconvertis comptant plus de 10 parties privatives;
• un rapport d'inspection de construction pour les bâtiments reconvertis qui comptent moins de 11 unités;
• les frais applicables pour le processus d'approbation devant être payés à Service Nouveau-Brunswick, entre 1 300 $ et un maximum de 20 500 $;
• les frais ordinaires associés pour l'enregistrement des documents dans le système des titres fonciers du Nouveau-Brunswick;
• tout autre renseignement jugé important par le directeur.

Après l'approbation, le directeur des propriétés condominiales :

• donne une raison sociale à l'association;
• annexe à chaque document un certificat d'approbation en vue de l'enregistrement;
• délivre une copie de chaque document certifié au registraire des titres de bien-fonds.

Le registraire des titres de bien-fonds enregistre la déclaration, l'état descriptif et tous les autres documents en vertu de la Loi sur l'enregistrement foncier.

Aménagement par étape

Pour tous les projets d'aménagement par étape, la déclaration et de l'état descriptif devront révéler les conditions suivantes  :

• une déclaration indiquant qu'il s'agit d'un aménagement par étape;
• une déclaration indiquant que le déclarant n'est pas tenu de créer des étapes subséquentes;
• une estimation du délai pour chaque étape;
• l'état descriptif et le nombre de parties privatives créées pour chaque étape;
• l'état descriptif de l'aspect extérieur proposé à chaque étape;
• les proportions en matière d'intérêts communs et de dépenses communes après chaque étape;
• une liste des installations et des services partagés par les propriétaires;
• une étude de définition de l'aménagement.

Le promoteur ne peut changer le projet proposé sans l'accord de 60 % des propriétaires.

Catégories des propriétés condominiales

Les propriétés condominiales sont réparties dans les catégories suivantes :

• Propriété condominiale commerciale – propriété comprenant un bâtiment que l'on prévoit diviser en parties privatives à usage commercial ou plusieurs bâtiments que l'on prévoit affecter à un usage commercial.
• Propriété condominiale à usage d'habitation – propriété comprenant un bâtiment que l'on prévoit diviser en parties privatives à usage d'habitation ou plusieurs bâtiments que l'on prévoit affecter à un usage d'habitation.
• Propriété condominiale de terrain nu – propriété dont les parties privatives sont définies par rapport au terrain, plutôt que par une structure. Une propriété condominiale de terrain nu partage toutes les caractéristiques d'un condominium traditionnel, sauf en ce qui concerne la définition des limites.
• Propriété condominiale à usage mixte – propriété comprenant plusieurs des catégories énumérées dans cette section.
• Propriété condominiale en aménagement par étape – propriété condominiale à l'égard de laquelle le déclarant peut ajouter des parties privatives ou des parties communes en modifiant la déclaration et l'état descriptif enregistrés.

Droits et responsabilités d'un promoteur

Le promoteur immobilier a le devoir de conclure un marché équitable avec l'acheteur lorsqu'il entreprend, effectue et exécute une convention d'achat-vente. Avant l'achat, le promoteur doit fournir à l'acheteur une copie des documents suivants :

• la convention d'achat-vente;
• la déclaration et les règlements administratifs proposés;
• toute convention de gestion, effective ou proposée;
• le plan du condominium, effectif ou proposé;
• l'étude du fonds de réserve ou le rapport d'inspection de construction, si l'aménagement est une conversion.

Achat et vente d'une propriété condominiale

Lorsque l'on achète un condominium, il est important de commencer par faire quelques recherches. L'acheteur devrait déterminer comment la propriété est gérée et financée. Dans le cas de parties privatives déjà existantes, il faut parler aux autres propriétaires, au gestionnaire ou à un membre du conseil d'administration. L'acheteur devrait examiner attentivement la déclaration, les règlements administratifs, l'étude du fonds de réserve, les états financiers, le budget actuel, les procès-verbaux de réunion et la preuve d'assurance.

Lorsque l'on achète un condominium, il est important de commencer par faire quelques recherches. Le vendeur doit faire une comparaison du marché pour voir à combien se vendent des parties privatives comparables. Il est bon de rassembler tous les documents importants et de les avoir sous la main à des fins de consultation.

Apprenez-en davantage sur les conséquences d'un achat ou d'une vente d'une nouvelle propriété condominiale, d'une conversion ou d'un condominium ayant appartenu à quelqu'un d'autre.

• Nouveaux condominiums
• Conversions
• Convention d'achat-vente
• Condominiums ayant appartenu à quelqu'un d'autre
• Certificat de préclusion

Pour plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions suivantes sur l'achat et la vente de condominiums.

Nouveaux condominiums

À l'occasion de l'achat ou de la vente d'un nouveau condominium, il importe que tout le monde soit au courant des travaux qui restent encore à faire avant de terminer le condominium et de la date d'achèvement prévue. Le promoteur ou son agent immobilier doit remettre à l'acheteur les copies suivantes :

• Convention d'achat-vente
• Déclaration et règlements administratifs proposés
• Plan illustrant le projet d'aménagement et les parties privatives

Dans le cas d'un projet d'aménagement par étape, il faut veiller à lire attentivement l'aménagement proposé.

Parfois, les condominiums sont aménagés par étape ou sur une certaine période. Si c'est le cas du condominium qui vous intéresse, assurez-vous d'examiner les conditions énumérées dans la déclaration du projet d'aménagement par étape.

Conversions

Il y a conversion lorsqu'un bâtiment déjà en place, comme un immeuble à logements, est converti en un condominium. L'achat ou la vente d'une conversion dès les premières étapes du projet de développement s'apparente à l'achat d'un nouveau condominium, à l'exception du fait que l'extérieur du bâtiment est déjà en place et que des réparations peuvent s'imposer à un stade plus précoce. Ce processus exigera une décision cruciale sur la façon d'établir le fonds de réserve.

À l'instar des nouveaux condominiums, informez-vous des travaux qui restent encore à faire avant de terminer le condominium et de la date d'achèvement prévue. Le promoteur doit remettre à l'acheteur les copies suivantes :

• Convention d'achat-vente
• Renseignements sur le fonds de réserve si le projet concerne une conversion
• Déclaration et règlements administratifs proposés
• Étude du fonds de réserve comprise dans la convention d'achat-vente (lorsqu'il y a onze parties privatives ou plus) ou rapport de l'inspecteur du bâtiment (lorsqu'il y a dix parties primitives ou moins).

Le transfert du titre de propriété peut ne pas avoir lieu avant l'occupation des lieux.

Convention d'achat-vente

En ce qui concerne l'achat ou la vente d'un nouveau condominium ou d'une conversion, la convention d'achat-vente est le contrat utilisé pour décrire les détails de la vente. Si le déclarant est le vendeur, la convention doit comporter les dispositions précisées dans les règlements. Il est recommandé que l'acheteur et le vendeur consultent tous deux un avocat avant la signature d'une telle convention.

L'acheteur peut annuler une convention d'achat-vente passée avec le vendeur en lui remettant un avis écrit. L'avis doit être remis dans les dix jours suivant la réception de la convention signée.

Condominiums ayant appartenu à quelqu'un d'autre

Lors de l'achat ou de la vente d'un condominium ayant appartenu à quelqu'un d'autre, l'acheteur devrait obtenir les documents suivants avant de présenter une offre :

• la convention d'achat-vente;
• la déclaration et les règlements administratifs proposés;
• toute convention de gestion, effective ou proposée;
• le plan du condominium, effectif ou proposé;
• l'étude du fonds de réserve ou le rapport d'inspection de construction, si l'aménagement est une conversion;
• Un certificat de préclusion.

Le vendeur, l'agent immobilier, l'association condominiale ou un avocat peut aider l'acheteur à récupérer l'ensemble de ces documents. Il est recommandé que l'acheteur consulte un avocat à propos de ces documents.

Certificat de préclusion

Un certificat de préclusion est une déclaration signée de l'association condominiale qui atteste que la documentation ou l'information qu'elle a remise à l'acheteur pour l'achat d'une partie privative de son complexe est exacte.

Entre autres, le certificat de préclusion vous indique :

• ce que sont les charges de copropriété en cours pour la partie privative et quand il faut les payer;
• s'il existe des charges de copropriété impayées par le propriétaire actuel.

L'association condominiale peut facturer des frais pour le certificat de préclusion.

Gestion d'une propriété condominiale

La gestion d'un condominium n'est pas une mince affaire. Beaucoup de personnes peuvent être impliquées, y compris les propriétaires et les professionnels tels que comptables, avocats, gestionnaires et employés du condominium. La Loi sur la propriété condominiale, ainsi que les règlements administratifs et d'exploitation, offre un cadre commun à tous sur lequel s'appuyer.

Pour en apprendre davantage sur certains domaines clés de la gestion d'un condominium :

• Règles, règlements et règlements administratifs
• États financiers
• Taxes et assurances
• Différends

Règles, règlements et règlements administratifs

Chaque propriété condominiale est régie par ses propres règles, règlements et règlements administratifs. Des règles peuvent exister au sujet du nombre d'occupants par partie privative, des animaux de compagnie, du bruit, du stationnement et des conditions dans lesquelles certaines commodités peuvent être utilisées. Dans la plupart des cas, les propriétaires peuvent louer leur condominium, mais il faut vérifier les règlements administratifs pour en être certain.

Bon nombre de propriétés condominiales possèdent des règles strictes concernant la modification de l'espace ou de l'allure de la partie privative. En plus, il vous faudra peut-être obtenir la permission du conseil d'administration avant d'effectuer des travaux tels que modifier les accessoires fixes à l'extérieur, installer une antenne parabolique orientable, une corde à linge ou un climatiseur dans la fenêtre.

Les règlements administratifs peuvent être modifiés afin d'être mieux adaptés à la communauté du condominium avec un vote obtenant un minimum de 60 % des voix des propriétaires en faveur des modifications.

L'association peut avoir à payer une amende de 1 000 à 10 000 $ au directeur des propriétés condominiales si elle ne fournit pas les états financiers, les études du fonds de réserve ou la preuve d'assurance dans le délai imparti.

États financiers

Toutes les associations condominiales doivent produire des états financiers annuels et les déposer auprès du directeur des propriétés condominiales. Pour les associations de condominiums comptant plus de 10 unités privatives, un professionnel nommé par l'association doit examiner les états et préparer un rapport avant la consignation au dossier.

Les règlements sous la loi précisent quelles qualifications le professionnel doit posséder pour accomplir cette tâche. Il ne doit-être ni propriétaire d'une partie privative, ni le directeur, ni un employé, ni un gestionnaire de l'association, ni un membre. Il ne doit pas avoir d'intérêt dans un quelconque contrat impliquant l'association.

Taxes et assurances

L'association condominiale n'est pas responsable des taxes. Les propriétaires de parties privatives doivent payer les taxes municipales sur leur partie privative et sur leur part des parties communes. Les taxes actuelles devraient être consignées dans les documents d'achat.

L'association doit assurer sa responsabilité à réparer les parties privatives et les parties communes après des dommages dus à un incendie ou à tout autre risque défini dans la déclaration ou dans les règlements administratifs. Elle doit présenter chaque année au directeur des propriétés condominiales une preuve d'assurance.

Résoudre les différends

Dans un environnement où les gens vivent à proximité les uns des autres et que la prise de décision collective est nécessaire, des différends peuvent surgir parfois entre les propriétaires, le promoteur, l'association, un employé de l'association ou le directeur.

En cas de différend, les parties impliquées doivent s'expliquer directement entre elles et tenter de résoudre le problème. Si le conflit concerne les règlements administratifs, la Loi, les règlements ou l'association, une plainte peut être déposée par écrit auprès du conseil d'administration. La médiation ou l'arbitrage peut être utilisé comme solution de rechange à une poursuite en justice si le différend demeure non résolu. La partie devra présenter une demande au directeur afin de nommer un arbitre.