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Posséder une copropriété au Nouveau-Brunswick : Que dois-je savoir?

La vie en condominium au Nouveau-Brunswick gagne beaucoup en popularité. Depuis 2004, le nombre de parties privatives de propriétés condominiales dans la province a augmenté de 54 %.

Afin de mieux refléter ce marché croissant, le gouvernement du Nouveau-Brunswick a mis à jour et a modernisé la Loi sur les condominiums afin de mieux vous protéger durant le processus d'approbation, d'achat et de vente. La nouvelle Loi entrera en vigueur le 1er janvier 2010.

Si c'est la première fois que vous faites affaire avec le marché du condominium, vous avez probablement beaucoup de questions au sujet de son fonctionnement. Soyez tranquille. Nous avons tous les renseignements dont vous avez besoin ici même.

Ressources
Loi sur les condominiums CHAPITRE C-16.05

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) possède une publication intitulée Logements en copropriété : Guide de l'acheteur qui donne un bon aperçu du processus d'achat d'une propriété condominiale et du genre de questions que vous devriez poser.

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Loi sur la propriété condominiale

La Loi sur la propriété condominiale établit les règles d'exploitation et de gestion des propriétés condominiales au Nouveau-Brunswick. La Loi actuelle, qui date de 1969, sera remplacée par une Loi modernisée à compter du 1er janvier 2010. La nouvelle loi comporte un cadre qui servira à mieux protéger les clients pendant le processus d'approbation, d'achat et de vente de propriétés condominiales.

La nouvelle Loi sur la propriété condominiale permettra de rendre l'aménagement des propriétés condominiales plus juste, plus sécuritaire et mieux harmonisé avec les autres provinces et territoires du Canada. Une plus grande transparence tout au long des processus d'achat et de vente équilibrera les responsabilités des promoteurs immobiliers et les droits des clients. La Loi est également conçue pour fournir les outils essentiels à une association condominiale pour gérer efficacement un condominium.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions suivantes sur la Loi sur la propriété condominiale.

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Les propriétés condominiales et leurs propriétaires

Contrairement à la croyance populaire, un condominium constitue un type de propriété et non un type de bâtiment. Il peut représenter n'importe quel type de logement comme des logements d'appartements, des maisons en rangée ou même des locaux commerciaux.

Avec une partie privative, les propriétaires possèdent de façon individuelle leur propre unité, tout en partageant la propriété des parties communes avec les autres propriétaires. Il peut arriver que des parties de la propriété commune, comme des balcons, des espaces de stationnement et des casiers de rangement, soient affectées à l'utilisation exclusive de certains propriétaires. Il s'agit là d'un droit et non pas d'une propriété.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions suivantes sur les propriétés condominiales et leurs propriétaires.

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Les propriétés condominiales et leur gouvernance

Une propriété condominiale constitue une petite communauté dynamique de personnes vivant à proximité l'une de l'autre. Pour assurer une gestion sans heurts d'un tel complexe et le bonheur de ses résidents, la communauté doit collaborer afin de mettre en place une gouvernance adaptée et les résidents doivent vivre dans les limites des règles établies par les règlements administratifs de la propriété.

Chaque propriété condominiale dispose d'une association, une entité légale mise en place pour gérer la propriété et les affaires commerciales. Les associations ne sont pas soumises à la Loi sur les compagnies et à la Loi sur les corporations commerciales. La déclaration constitue sa charte et est réglementée par ses règlements administratifs.

Chaque propriétaire de la propriété condominiale est membre de l'association. À ce titre, vous avez le droit et l'obligation de voter sur les questions présentées aux assemblées générales ainsi que sur les modifications apportées aux parties communes, aux règlements et aux règlements administratifs.

Le déclarant (le promoteur) doit fournir à l'association tous les documents nécessaires à son exploitation au cas où il cesserait de posséder la majorité des parties privatives. L'association est responsable de conserver tous les dossiers d'entreprise, y compris la déclaration, l'état descriptif (les plans), les règlements administratifs et tout autre document jugé utile à l'exploitation de la propriété condominiale. L'association doit également garder les états financiers de l'année en cours, ainsi que des six années précédentes.

Pour plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions suivantes sur les propriétés condominiales et leur gouvernance.

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Les charges de copropriété et le fonds de réserve

Comme vous pouvez vous l'imaginer, de nombreux coûts et dépenses sont associés à la gestion d'un complexe de condominiums ainsi qu'à l'entretien et à la réparation des parties communes. Ces coûts sont couverts par deux fonds obligatoires.

Fonds d'exploitation – Les coûts quotidiens, comme les primes d'assurance, le déneigement, le jardinage, les frais de gestion de la propriété, l'entretien et la réparation sont couverts par les charges de copropriété, charges mensuelles que chaque propriétaire doit payer afin d'assumer sa part des dépenses communes. Les charges de copropriété sont généralement fixées selon le budget d'exploitation estimatif annuel du complexe.

Fonds de réserve – Les réparations et remplacements majeurs, comme installer une nouvelle toiture ou peindre l'extérieur du bâtiment, sont couverts par le fonds de réserve, qui est généralement financé par une partie des charges de copropriété de chaque propriétaire. La cotisation est établie en fonction de l'étude du fonds de réserve. L'étude cherche à prévoir les réparations majeures et les remplacements qui s'imposeront dans les trente années qui suivront et à évaluer le budget approprié qui permettra de couvrir ces coûts.

Priorité : l'autosuffisance
L'association ne peut pas prendre d'hypothèque pour l'entretien, les réparations ou les remplacements des parties communes – elle doit être autosuffisante. Le fonds de réserve doit renfermer le montant minimal recommandé dans l'étude y afférente. En cas de déficit, il pourra être demandé aux propriétaires de payer des frais supplémentaires, intitulés « prélèvements spéciaux ».

Pour de plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions sur les charges de copropriété, le fonds de réserve et les études du fonds de réserve.

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Achat d'une propriété condominiale

Vivre dans un condominium peut s'avérer un excellent choix pour les personnes qui cherchent à s'installer dans des quartiers plus huppés et qui ne veulent pas s'occuper de l'entretien quotidien. Cependant, cela ne convient pas à tout le monde. Pour certaines personnes, la vie communautaire et la prise de décision collective sont un inconvénient.

Si vous envisagez acheter un condominium, commencez par faire quelques recherches. Informez-vous si c'est un nouveau projet de développement ou si c'est une copropriété déjà établie. Dans le dernier cas, renseignez-vous sur la façon dont elle est gérée et financée. Parlez aux autres propriétaires, au gestionnaire ou à un membre du conseil d'administration.

Ensuite, vous serez peut-être intéressé à en connaître un peu plus sur le processus d'achat d'un condominium.

  • Achat d'un nouveau condominium d'un promoteur
  • Achat d'une conversion
  • Convention d'achat-vente
  • Achat d'un condominium ayant appartenu à quelqu'un d'autre
  • Certificat de préclusion

Pour plus de renseignements, veuillez consulter les foires aux questions suivantes sur l'achat d'un condominium.

Achat d'un nouveau condominium d'un promoteur

Si vous achetez un nouveau condominium d'un promoteur, demandez-lui quels sont les travaux qui restent encore à faire avant de terminer le condominium et la date d'achèvement prévue. Demandez-lui des copies de :

  • Convention d'achat-vente
  • Déclaration et règlements administratifs proposés
  • Plan illustrant le projet de développement et les parties privatives

Parfois, les condominiums sont aménagés par étape ou sur une certaine période. Si c'est le cas du condominium qui vous intéresse, assurez-vous d'examiner l'information dans la déclaration du projet d'aménagement par étape.

Achat d'une conversion

Il y a conversion lorsqu'un bâtiment déjà en place, comme un immeuble à logements, est converti en un condominium. L'achat ou la vente d'une conversion dès les premières étapes du projet de développement s'apparente à l'achat d'un nouveau condominium, à l'exception du fait que l'extérieur du bâtiment est déjà en place et que des réparations peuvent s'imposer à un stade plus précoce. Ce processus exigera une décision cruciale sur la façon d'établir le fonds de réserve.

À l'instar des nouveaux condominiums, informez-vous des travaux qui restent encore à faire avant de terminer le condominium et de la date d'achèvement prévue. Le promoteur doit remettre à l'acheteur les copies suivantes :

  • Convention d'achat-vente
  • Déclaration et règlements administratifs proposés
  • Étude du fonds de réserve comprise dans la convention d'achat-vente (lorsqu'il y a onze parties privatives ou plus) ou rapport de l'inspecteur du bâtiment (lorsqu'il y a dix parties primitives ou moins).

Convention d'achat-vente

En ce qui concerne l'achat d'un nouveau condominium ou d'une conversion, la convention d'achat‑vente est le contrat utilisé pour décrire les détails de la vente. Il est recommandé de consulter un avocat avant de procéder à la signature de la convention afin de connaître pleinement les clauses de la convention pour éviter toute surprise.

Vous pouvez annuler une convention d'achat-vente passée avec le vendeur en lui remettant un avis écrit. L'avis doit être remis dans les dix jours suivant la réception de la convention signée. Le vendeur doit ensuite remettre immédiatement le dépôt de garantie sans imposer d'intérêts.

Achat d'un condominium ayant appartenu à quelqu'un d'autre

Lorsque vous achetez un condominium ayant appartenu à quelqu'un d'autre, veuillez obtenir et examiner les documents suivants avant de présenter une offre :

  • Plan du condominium
  • Certificat du titre de la partie privative
  • Information sur les clauses restrictives
  • Déclaration et règlements administratifs
  • Certificat de préclusion
  • Document d'information accompagnant le projet d'aménagement par étape, le cas échéant

Le vendeur, l'agent immobilier, l'association condominiale ou votre avocat peut vous aider à récupérer l'ensemble de ces documents. Il est recommandé de consulter votre avocat à propos de ces documents.

Certificat de préclusion

Un certificat de préclusion est une déclaration signée de l'association condominiale qui atteste que la documentation ou l'information qu'elle vous a remise, si vous êtes intéressé à l'achat d'une partie privative de son complexe, est exacte.

Entre autres, le certificat de préclusion vous indique :

  • ce que sont les charges de copropriété en cours pour la partie privative et quand il faut les payer;
  • s'il existe des charges de copropriété impayées par le propriétaire actuel.
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Vivre dans un condominium

Vivre dans un condominium peut s'avérer très différent que de vivre dans une maison ou un appartement. Parce que vous partagez la propriété des parties communes dans le complexe, les propriétaires doivent prendre des décisions ensemble à propos du fonctionnement de l'association. Ce statut de propriété unique a des incidences dans plusieurs domaines.

  • Vos droits et responsabilités
  • Règles, règlements et règlements administratifs
  • Taxes et assurances
  • Réparations et entretien
  • Résoudre les différends

Vos droits et responsabilités

Lorsque vous êtes propriétaire d'une partie privative, vous avez le droit de voter sur des questions touchant les autres propriétaires des parties privatives. Vous avez aussi le droit d'utiliser les parties communes, d'obtenir de l'information sur la gestion ou l'administration de l'association et d'utiliser l'arbitrage pour résoudre les différends.

À titre de propriétaire, vous devez vous soumettre à la Loi, aux règlements, aux règlements administratifs et aux règles générales, assister aux assemblées générales et lire les procès-verbaux, entretenir votre propre partie privative et payer toutes les charges de copropriété dans le délai prévu. En tant que propriétaire, vous avez aussi la responsabilité de participer au processus de gouvernance pour votre propre avantage et pour celui des autres propriétaires.

Règles, règlements et règlements administratifs

Chaque propriété condominiale est régie par ses propres règles, règlements et règlements administratifs. Des règles peuvent exister au sujet du nombre d'occupants par partie privative, des animaux de compagnie, du bruit, du stationnement et des conditions dans lesquelles certaines commodités peuvent être utilisées. Dans la plupart des cas, vous pouvez louer votre condominium, mais il faut vérifier les règlements administratifs pour en être certain.

Bon nombre de propriétés condominiales possèdent des règles strictes concernant la modification de l'espace ou de l'allure de la partie privative. En plus, il vous faudra peut-être obtenir la permission du conseil d'administration avant d'effectuer des travaux tels que modifier les accessoires fixes à l'extérieur, installer une antenne parabolique orientable, une corde à linge ou un climatiseur dans la fenêtre.

Taxes et assurances

Vous devrez verser des taxes municipales sur votre condominium et votre part des parties communes. Les taxes actuelles devraient être mentionnées dans les documents d'achat, mais il est recommandé de vérifier auprès du gouvernement municipal pour confirmer le montant.

Réparations et entretien

Un des grands avantages de vivre dans un condominium est de ne pas à avoir à déneiger les entrées ou à tondre le gazon. L'entretien de tous les jours et les réparations des parties communes, comme les corridors, les murs extérieurs et les terrains, sont gérés par le conseil d'administration pour le compte de l'association. Chaque propriétaire partage ces coûts en payant des charges de copropriété mensuelles.

Vous êtes simplement responsable des réparations et de l'entretien dans votre propre partie privative. Cela pourrait inclure la plomberie, les appareils, les systèmes de chauffage et électriques qui sont dans votre partie privative et qui ne sont utilisés que par vous.

Résoudre les différends

Dans un environnement où les gens vivent à proximité les uns des autres et que la prise de décision collective est nécessaire, des différends peuvent surgir parfois entre les propriétaires, le promoteur, l'association, un employé de l'association ou le directeur.

Si vous avez un différend avec une personne, parlez directement à la personne et tentez de résoudre le problème. Si le conflit concerne les règlements administratifs, la Loi, les règlements ou l'association, vous pouvez déposer une plainte par écrit auprès du conseil d'administration. La médiation ou l'arbitrage peut être utilisé comme solution de rechange à une poursuite en justice si le différend demeure non résolu. La partie devra présenter une demande au directeur afin de nommer un arbitre.

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