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Résumé de la FAQ

Loi sur la propriété condominiale

1. Qu’est-ce que la Loi sur la propriété condominiale?
2. Quand la nouvelle Loi sur la propriété condominiale entrera-t-elle en vigueur?
3. Pourquoi est-ce que la Loi sur la propriété condominiale a-t-elle été déposée?

Les condominiums et le droit de propriété

4. Qu’est-ce qu’un condominium?
5. De quoi suis-je propriétaire lorsque je possède un condominium?

Les condominiums et leur gouvernance

6. Qu’est-ce qu’une association condominiale?
7. Qui sont les membres de l’association condominiale?
8. Qu’est-ce que le conseil d’administration de la copropriété?
9. Qui a droit de vote?
10. Qu’est-ce que les règlements administratifs de la copropriété?

Les charges de copropriété et le fonds de réserve

11. Qu’est-ce que les charges de copropriété et pourquoi existent-elles?
12. Qu’est-ce qu’un fonds de réserve et pourquoi existe-t-il?
13. Combien doit-il y avoir dans le fonds de réserve?
14. Qu’est-ce qu’une étude du fonds de réserve?
15. Pourquoi les études du fonds de réserve sont-elles importantes?
16. Quand une étude du fonds de réserve doit-elle être faite?
17. Qui peut faire une étude du fonds de réserve?
18. Qui paie pour la réalisation d’une étude du fonds de réserve?
19. Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance et pourquoi existe-t-il?
20. L’association condominiale va-t-elle me facturer d’autres frais?

L’achat d’un condominium

21. Quels sont les avantages d’être propriétaire d’un condominium?
22. Quels sont les désavantages d’être propriétaire d’un condominium?
23. Que devrais-je savoir avant d’acheter un condominium?
24. Que devrais-je savoir à propos de l’achat auprès d’un promoteur immobilier?
25. Qu’est-ce qu’un aménagement par étape?
26. Qu’est-ce qu’une convention d’achat-vente?
27. Est-ce que je peux annuler la convention d’achat-vente?
28. Que devrais-je savoir à propos de l’achat d’un condominium usagé?
29. Qu’est-ce qu’un certificat de préclusion et pourquoi est-il important?

La vie en copropriété

30. Quels sont les droits et responsabilités des propriétaires?
31. Quels sont les règles et règlements administratifs que je devrais connaître?
32. Est-ce qu’un propriétaire peut modifier des parties communes?
33. Est-ce que je peux louer mon condominium?
34. Est-ce que quelqu’un peut entrer dans ma partie privative?
35. Quels impôts fonciers dois-je payer et que couvrent-ils?
36. Qui s’occupe de l’immeuble et du terrain?
37. De quelle manière les propriétaires, les promoteurs immobiliers et les employés de l’association règlent-ils leurs différends?

La création d’un condominium

38. Qu’est-ce qu’une déclaration?
39. Qu’est-ce qu’un état descriptif?
40. Quelles sont les différentes catégories de propriétés condominiales?
41. Quel est le processus d’approbation pour la création d’un condominium?
42. Quels sont les droits à acquitter pour l’approbation d’un projet d’aménagement de condominiums?
43. À quoi servent les droits acquittés pour l’approbation?
44. Qu’est-ce que la période de réflexion?

Les états financiers

45. Est-ce que l’association condominiale doit préparer et déposer des états financiers chaque année?

Assurance pour l’association condominiale

46. Les associations condominiales doivent-elles présenter une preuve d’assurance?
47. Sur quoi doit porter l’assurance d’une association condominiale?
48. Qui paie l’assurance pour l’association condominiale?
49. L’assurance sur votre nouveau condominium comprend-elle le coût de remplacement?

Assurance pour le propriétaire d’une partie privative

50. À titre de propriétaire, ai-je besoin d’une assurance?
51. À titre de propriétaire, que devrais-je assurer?
52. Si je suis propriétaire d’un condominium de terrain nu, que dois-je assurer?
53. L’association condominiale a-t-elle besoin d’autres types d’assurance-responsabilité?
54. Dois-je, à titre de propriétaire, fournir une preuve d’assurance au directeur des propriétés condominiales?

Assurance pour le locataire d’un condominium

55. À titre de locataire, que devrais-je assurer?

Autres questions d’ordre général sur l’assurance

56. Quelle police d’assurance s’appliquera et qui versera la franchise?
57. Qu’est-ce qu’un fiduciaire d’assurances?
58. Ai-je besoin d’un exemplaire de la police d’assurance de base de mon association?

Assurance pour les administrateurs, dirigeants et bénévoles

59. Avons-nous besoin de détenir une assurance-responsabilité pour les administrateurs?
60. Est-ce recommandable que le conseil d’administration détienne une assurance-responsabilité?
61. Les bénévoles sont-ils protégés par la police de l’association?

Loi sur la propriété condominiale

1. Qu’est-ce que la Loi sur la propriété condominiale?

La Loi sur la propriété condominiale établit les règles d’exploitation et de gestion des condominiums au Nouveau-Brunswick. La loi actuelle, qui date de 1969, sera remplacée par une loi plus moderne le 1^er janvier 2010. La nouvelle loi crée un cadre de protection des consommateurs pendant leurs démarches d’approbation, d’achat et de vente de condominiums. C’est le directeur des propriétés condominiales qui sera responsable de l’application de la loi.

2. Quand la nouvelle Loi sur la propriété condominiale entrera-t-elle en vigueur?

La nouvelle Loi sur la propriété condominiale entrera en vigueur le 1^er janvier 2010. D’ici là, la Loi sur les condominiums (1969) (c. C-16) demeurera en vigueur.

Les immeubles en construction avant le 1^er janvier 2010 seront régis par les anciennes règles, à la condition qu’un permis de construire ait été délivré.

3. Pourquoi est-ce que la Loi sur la propriété condominiale a-t-elle été déposée?

La nouvelle Loi sur la propriété condominiale fera en sorte que la création de condominiums sera davantage conforme à ce qui se fait ailleurs au Canada. Elle offrira aux administrateurs et aux dirigeants d’associations condominiales de meilleurs outils pour gérer les associations, tels qu’une plus grande transparence, des comptes obligatoires de fonds de réserve, une meilleure reddition de compte au plan financier et la réalisation obligatoire d’études de fonds de réserve (pour les plus grosses associations). De plus, une période de réflexion de 10 jours permettra aux acheteurs potentiels de mieux étudier les documents et les règles régissant l’immeuble de condominiums dont ils s’apprêtent à devenir copropriétaires.

Les condominiums et le droit de propriété

4. Qu’est-ce qu’un condominium?

Un condominium est une forme de propriété résidentielle dans laquelle les parties privatives d’un grand complexe d’habitation sont détenues par des propriétaires plutôt que d’être louées. Les propriétaires de condominiums s’engagent au plan légal à partager la propriété et l’entretien de l’immeuble qu’ils possèdent en commun, alors qu’ils sont individuellement propriétaires de leur propre partie privative. Ces parties privatives sont souvent des maisons en rangée, des appartements et des maisons à deux étages, mais elles peuvent également être des locaux commerciaux, des entrepôts, une combinaison de parties privatives résidentielles et commerciales et, avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, elles pourraient même être le terrain lui-même.

5. De quoi suis-je propriétaire lorsque je possède un condominium?

Lorsque vous possédez un condominium, vous êtes individuellement propriétaire de votre partie privative et vous partagez avec les autres propriétaires un pourcentage des parties communes. Habituellement, votre partie privative consiste en l’espace compris entre les murs finis de votre surface d’habitation. Contrairement à un appartement, cela signifie que vous possédez les armoires de cuisine, les appareils d’éclairage, toutes les cloisons intérieures et même le revêtement de sol.

Les parties communes que tout le monde partage peuvent comprendre le hall d’entrée, les ascenseurs, la piscine, les installations sanitaires, le terrain, les murs extérieurs, les charpentes et les structures telles que les fenêtres, le toit, les portes extérieures et autres.

Il se peut que vous ayez des droits d’« usage exclusif » à l’égard de parties communes situées à l’extérieur de votre partie privative. Vous ne jouissez pas d’un droit de propriété privée, mais plutôt d’un droit d’utiliser ces parties communes de manière exclusive. Celles-ci pourraient inclure les balcons, les places de stationnement, les aires de rangement, les allées et les parterres.

Les condominiums et leur gouvernance 

6. Qu’est-ce qu’une association condominiale?

Une association condominiale administre la propriété condominiale et les affaires de la propriété. Elle est constituée des propriétaires de toutes les parties privatives de l’immeuble de condominiums et elle est régie par les règlements administratifs de la copropriété. Parmi les devoirs de l’association, on retrouve ce qui suit :

• mettre sur pied un conseil d’administration de la copropriété;
• gérer et entretenir les parties communes;
• préparer le budget annuel;
• percevoir les charges de copropriété pour les dépenses communes et, habituellement, en déposer un pourcentage dans le fonds de réserve;
• mettre sur pied un fonds de réserve et s’assurer que tous les propriétaires font correctement leurs contributions;
• assurer convenablement les parties communes et la responsabilité civile de l’association;
• tenir des réunions de propriétaires;
• s’assurer que les propriétaires se conforment à la Loi sur la propriété condominiale, à la déclaration, aux règles et aux règlements administratifs.

7. Qui sont les membres de l’association condominiale?

Tous les propriétaires de parties privatives sont membres de l’association condominiale.

8. Qu’est-ce que le conseil d’administration de la copropriété?

Le conseil d’administration de la copropriété est composé de propriétaires de parties privatives, qui y siègent bénévolement et qui sont élus par les membres de l’association condominiale. Pour les copropriétés comptant quatre parties privatives et plus, le conseil doit être composé d’au moins trois personnes, alors que pour les copropriétés formées de deux ou trois parties privatives, le conseil doit compter au moins deux personnes.

Le conseil agit au nom de l’association condominiale et il est chargé de s’assurer que les exigences de la déclaration et des règlements administratifs sont respectées, ainsi que de surveiller la gestion de l’association.

Le conseil voit à la conduite de ses activités opérationnelles en tenant des réunions régulières. Le conseil rend compte de son administration à l’association condominiale lors de l’assemblée générale annuelle ou lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Au moment de la création d’une copropriété, un conseil d’administration temporaire est nommé par le déclarant. Au fur et à mesure que les parties privatives sont vendues à de nouveaux propriétaires, ceux-ci éliront plus tard un conseil d’administration permanent.

9. Qui a droit de vote?

À titre de propriétaire d’une partie privative, vous avez le droit et l’obligation de voter sur les sujets présentés lors d’une assemblée générale, ainsi que sur des modifications apportées aux parties communes, aux règles et aux règlements administratifs. Dans la plupart des assemblées générales, le vote a lieu à main levée, mais vous pouvez également voter par procuration.

Si une partie privative appartient à plus d’une personne, leur vote ne compte que pour un seul. Consultez vos règlements administratifs si vous avez besoin d’éclaircissement concernant le droit de voter.

10. Qu’est-ce que les règlements administratifs de la copropriété?

Chaque copropriété doit avoir une série de règlements administratifs qui régissent les parties privatives, les parties communes, ainsi que les droits et responsabilités de toutes les personnes concernées. Ces règlements administratifs peuvent varier grandement d’un immeuble à un autre. Par exemple, dans certaines copropriétés, les enfants ou les animaux pourraient être interdits d’y vivre, alors que dans d’autres copropriétés, si vous voulez rénover l’intérieur de votre partie privative, il se pourrait que vous deviez en demander la permission à l’association condominiale.

Les propriétaires peuvent collectivement modifier les règlements administratifs afin qu’ils conviennent à leur immeuble en particulier. Pour ce faire, au moins 60 pour cent des propriétaires doivent voter pour la modification des règlements administratifs. Pour entrer en vigueur, les modifications doivent être enregistrées au bureau d’enregistrement des titres fonciers. Tous les propriétaires et chaque personne occupant les parties privatives doivent respecter les règlements administratifs de leur association condominiale. Dans certains cas particuliers, les règlements administratifs permettent à l’association d’imposer une amende aux propriétaires lorsqu’ils ne respectent pas les règles. 

Les charges de copropriété et le fonds de réserve 

11. Qu’est-ce que les charges de copropriété et pourquoi existent-elles?

Les charges de copropriété représentent les montants que les propriétaires de condominium paient afin de couvrir leur part des dépenses communes découlant de la gestion de la copropriété et de l’entretien des parties communes. Les dépenses communes pourraient comprendre les primes d’assurance, le déneigement, l’entretien paysager, les réparations et l’entretien des parties communes, les frais de gestion de la copropriété, les contributions au fonds de réserve, etc.

Les charges de copropriété sont souvent payées mensuellement et peuvent être réparties entre plusieurs fonds. Les charges sont habituellement déterminées en fonction d’une estimation des coûts annuels d’exploitation de l’ensemble de la copropriété.

12. Qu’est-ce qu’un fonds de réserve et pourquoi existe-t-il?

Le fonds de réserve sert à payer les réparations importantes et le remplacement des parties communes, tels que la réfection de la toiture ou la peinture extérieure de l’immeuble. La réglementation exige que les sommes accumulées dans le fonds de réserve ne servent qu’à payer les dépenses importantes, et non les dépenses urgentes ou non prévues. Un fonds de prévoyance doit être établi en vue de couvrir ce type de dépenses.

Tous les propriétaires doivent contribuer au fonds de réserve de manière appropriée. Habituellement, une partie des charges de copropriété de chaque propriétaire est déposée chaque mois dans le fonds de réserve, mais certaines associations pourraient choisir de le faire au moyen de cotisations spéciales tous les trois mois ou deux fois par année. Les associations condominiales ne peuvent pas hypothéquer les parties communes en vue de se procurer de l’argent pour payer les réparations importantes et le remplacement de parties communes; ces dépenses sont habituellement financées à même les contributions au fonds de réserve et les cotisations spéciales seulement.

À compter du 1^er janvier 2010, toutes les copropriétés doivent avoir un fonds de réserve. Cependant, dans le cas des associations condominiales existant avant le 1^er janvier 2010, la loi leur allouera un délai de cinq ans pour constituer un fonds de réserve.

13. Combien doit-il y avoir dans le fonds de réserve?

Pour les petits ensembles comptant 10 parties privatives et moins, le fonds de réserve doit être équivalent au budget annuel. Pour les grandes associations condominiales de 11 parties privatives et plus, le fonds de réserve doit contenir au moins le montant minimum recommandé par l’étude du fonds de réserve en vue des réparations importantes et des remplacements prévus.

14. Qu’est-ce qu’une étude du fonds de réserve?

Une étude du fonds de réserve est une analyse des réparations importantes et des remplacements prévus qui devront être faits dans l’immeuble de condominiums au cours des 30 années à venir; l’étude est accompagnée d’un budget estimatif qui indique les contributions nécessaires au fonds de réserve.

La personne qualifiée qui réalise l’étude du fonds de réserve doit préparer un rapport sur la copropriété. Ce rapport doit comprendre :

• des renseignements concernant ce qui pourrait devoir être réparé ou remplacé au cours des 30 années à venir;
• une évaluation de l’état actuel de la copropriété;
• des estimations des frais de réparation ou de remplacement;
• une recommandation concernant le montant que devrait contenir le fonds de réserve.

15. Pourquoi les études du fonds de réserve sont-elles importantes?

Les études du fonds de réserve sont importantes, car elles aident les propriétaires à déterminer le montant qu’ils doivent prévoir pour les dépenses importantes à venir. C’est un peu comme une carte routière qui fournit les détails concernant les estimations des futures dépenses importantes nécessaires à l’entretien de la copropriété. Si le fonds de réserve ne contient pas assez d’argent pour payer une réparation importante ou un remplacement, les propriétaires de condominiums pourraient, suite à une cotisation spéciale, devoir payer des charges additionnelles, qui pourraient être substantielles, afin de couvrir ces frais.

16. Quand une étude du fonds de réserve doit-elle être faite?

Les associations comptant plus de 10 parties privatives doivent réaliser une étude du fonds de réserve tous les 10 ans et elle doit être mise à jour tous les 3 ans. Les associations qui existaient avant le 1^er janvier 2010 auront cinq ans pour faire une étude du fonds de réserve. Pour les nouveaux grands complexes de condominiums (plus de 10 parties privatives) créés en date du 1^er janvier 2010, le déclarant devra réaliser l’étude du fonds de réserve avant que son projet soit approuvé.

17. Qui peut faire une étude du fonds de réserve?

Seule une personne « qualifiée » mentionnée dans le règlement (habituellement un ingénieur ou un évaluateur) peut réaliser une étude du fonds de réserve. Une personne qualifiée serait quelqu’un qui connaît bien :

• la dépréciation d’une propriété;
• l’exploitation et l’entretien d’une propriété subissant une dépréciation;
• les coûts de remplacement ou de réparation d’une propriété subissant une dépréciation.

La responsabilité d’engager un professionnel afin qu’il réalise l’étude du fonds de réserve appartient au conseil ou au déclarant.

18. Qui paie pour la réalisation d’une étude du fonds de réserve?

Dans un nouveau projet, c’est le déclarant qui assume le coût de l’étude du fonds de réserve, puisqu’il s’agit d’une exigence pour obtenir l’approbation du projet. Dans le cas des associations existantes, après l’entrée en vigueur de la loi, le coût de l’étude du fonds de réserve sera payé par les propriétaires; cette dépense peut être payée à même le fonds de réserve.

19. Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance et pourquoi existe-t-il?

Une association peut créer un fonds de prévoyance pouvant être utilisé aux fins mentionnées dans les règlements administratifs. Ce fonds sert habituellement à payer les dépenses imprévues telles que les réparations urgentes qui n’ont pas été prévues dans le budget d’exploitation ou pour couvrir le manque à gagner du budget d’exploitation à la fin de l’année, si nécessaire. 

20. L’association condominiale va-t-elle me facturer d’autres frais?

En cas d’événements imprévus tels qu’une augmentation considérable des coûts de chauffage ou une réparation importante à faire, il se peut qu’il y ait un manque à gagner dans le budget d’exploitation (des charges de copropriété) ou dans le fonds de réserve. Lorsque cela se produit, il se peut que chaque propriétaire ait à payer des charges additionnelles sous la forme d’une cotisation spéciale ou d’une augmentation des charges de copropriété pendant une période définie.

L’achat d’un condominium 

21. Quels sont les avantages d’être propriétaire d’un condominium?

• L’achat d’un condominium est une façon d’accéder au marché immobilier dans des secteurs plus chers, comme près du centre-ville ou au bord de l’eau.
• Plusieurs personnes apprécient la vie en condominium parce que règle générale, elles n’ont pas à s’occuper de l’entretien quotidien tel que le déneigement ou l’entretien de la pelouse.
• Les propriétaires peuvent partir en voyage tout en sachant que l’extérieur de leur propriété sera entretenu pendant leur absence.

22. Quels sont les désavantages d’être propriétaire d’un condominium?

• La prise de décision en groupe : La prise de décision individuelle cède la place à la prise de décision par le groupe de propriétaires. Il se peut que vous ne soyez pas toujours d’accord avec chaque décision.
• Vie privée : La vie en collectivité connaît des hauts et des bas et la jouissance de votre propriété peut être compromise par vos voisins, par le bruit ou les odeurs provenant des activités se déroulant dans leur habitation ou leur arrière-cour.
• Le droit d’entrer : L’association et ses mandataires ont le droit d’entrer dans votre partie privative en tout temps en cas d’urgence, et de 8 h à 20 h du lundi au vendredi, après avoir donné un préavis de 48 heures au propriétaire.
• Les occupants du complexe : Le complexe pourrait être occupé par des propriétaires en majorité, comme il pourrait être très largement occupé par des locataires. Comparativement aux propriétaires qui occupent leurs parties privatives, les propriétaires non occupants pourraient ne pas avoir les mêmes priorités en matière d’entretien et de réparation.

23. Que devrais-je savoir avant d’acheter un condominium?

Avant d’acheter un condominium, vous devez savoir comment le complexe est géré et financé, de manière à ce que vous puissiez prendre une décision en toute connaissance de cause. Assurez-vous de comprendre ce dont vous serez propriétaire.

Il existe plusieurs types d’aménagements de condominiums et, selon le type que vous choisirez, cela peut avoir une incidence sur le genre de renseignements qui seront disponibles aux fins d’examen.

Selon les possibilités mentionnées ci-dessus, différents documents peuvent vous être fournis et il est important que vous les lisiez ou que vous demandiez un avis juridique. Outre les questions habituelles lors de l’achat de n’importe quelle propriété, voici quelques questions supplémentaires qu’il serait bon que vous posiez lorsque vous envisagez l’achat d’un condominium :

• Quelles sont les limites de la partie privative?
• Quelles seront mes obligations en ce qui a trait à l’entretien?
• Est-ce que l’association est autogérée ou est-elle administrée par une entreprise de gestion professionnelle?
• Quelles sont les charges de copropriété et que couvrent-elles?
• Combien y a-t-il dans le fonds de réserve?
• Y a-t-il des rénovations ou des réparations importantes prévues au cours de 10 années à venir?
• Quelles sont les règles concernant le nombre permis d’occupants, le bruit, les animaux, les équipements, le stationnement, etc., et de quelle manière les fait-on respecter?
• Est-ce que je peux modifier l’apparence de ma partie privative? Si je veux changer quelque chose, quelle procédure dois-je suivre pour en obtenir la permission?
• Est-ce que je peux mettre des décorations sur ma terrasse, mon patio ou ma porte d’entrée à l’occasion de différentes fêtes?
• Est-ce que je peux installer une corde à linge ou une antenne parabolique?
• Est-ce que l’association condominiale a contracté l’assurance exigée par la loi, afin que mon investissement dans une partie privative soit protégé?
• Quelles seront mes obligations en matière d’assurance?

24. Que devrais-je savoir à propos de l’achat auprès d’un promoteur immobilier?

Si vous achetez un condominium auprès d’un promoteur, dans le cadre d’un contrat de prévente, lisez les documents attentivement et assurez-vous de savoir quels travaux restent à faire dans l’aménagement de condominiums et quelles sont les dates prévues de la fin des travaux.

Avant d’acheter, le promoteur doit vous fournir une copie des documents suivants :

• la convention d’achat-vente, qui doit inclure :
• dans le cas d’une vente de propriété neuve :
• le plan ou le projet de plan des condominiums;
• la déclaration ou le projet de déclaration;
• les règlements administratifs ou le projet de règlements administratifs;
• dans le cas d’un aménagement par étape :
• • une divulgation concernant la façon dont le projet sera réalisé;
  • une déclaration selon laquelle le déclarant n’a pas l’obligation de continuer le projet une fois la présente étape terminée;
  • le cas échéant, un échéancier estimatif des étapes;
  • le cas échéant, une déclaration décrivant le type d’immeubles et le nombre de parties privatives projetées;
  • une déclaration au sujet des proportions d’intérêt commun et de dépenses communes rattachés aux parties privatives après chaque étape;
  • une liste des aménagements et des services que les propriétaires se partageront;
• dans le cas d’une conversion :
• • tous les mêmes documents que lors d’une vente de propriété neuve, avec en plus :
  • • pour un immeuble comptant 10 parties privatives et moins, la convention devra contenir un rapport d’inspection à jour de l’immeuble, payé par le déclarant;
    • pour un immeuble formé de 11 parties privatives et plus, la convention devra contenir une étude du fonds de réserve, payée par le déclarant.
• Après avoir reçu tous les documents exigés, l’acheteur jouira d’une période 10 jours pour les examiner. Si l’acheteur trouve quoi que ce soit dans les documents susceptible d’avoir une incidence sur sa décision d’acheter le condominium, l’acheteur pourra, avant l’échéance de la période de 10 jours, informer par écrit le vendeur qu’il s’oppose à la vente. Si le vendeur et l’acheteur ne peuvent ou n’arrivent pas à s’entendre, la convention sera annulée et l’acheteur récupérera son acompte, sans intérêt et sans que le vendeur ait à assumer de responsabilité pour les dépenses engagées ou les dommages subis par l’acheteur.

25. Qu’est-ce qu’un aménagement par étape?

Il arrive parfois que des projets de condominiums soient aménagés par étape, sur une période de temps. Si vous achetez une partie privative dans une propriété en aménagement par étape, vous devriez examiner les conditions contenues dans la divulgation des renseignements concernant l’aménagement par étape qui doit être incluse dans la déclaration. Assurez-vous de comprendre parfaitement les conséquences pour vous des éléments compris dans la divulgation.

La divulgation devra comprendre :

• une divulgation concernant la façon dont le projet sera réalisé;
• une déclaration selon laquelle le déclarant n’a pas l’obligation de continuer le projet une fois la présente étape terminée;
• le cas échéant, un échéancier estimatif des étapes;
• le cas échéant, une déclaration décrivant le type d’immeubles et le nombre de parties privatives projetées;
• une déclaration au sujet des proportions d’intérêt commun et de dépenses communes rattachés aux parties privatives après chaque étape;
• une liste des aménagements et des services que les propriétaires se partageront.

26. Que devrais-je savoir à propos de l’achat d’un condominium usagé?

Lorsque vous achetez votre condominium du propriétaire de la partie privative, vous devriez demander, par écrit, un certificat de préclusion à l’association ou au propriétaire. Assurez-vous de bien lire et comprendre les documents fournis avant de finaliser votre offre d’achat.

L’association condominiale doit, dans les 10 jours, vous fournir ou fournir au propriétaire qui en a fait la demande le certificat et les documents d’accompagnement. La loi précise quel doit être le contenu du certificat. Pour plus de détails, lisez la réponse à la question 27. La plupart du temps, le vendeur, l’agent immobilier, l’association condominiale ou votre avocat peuvent vous aider à obtenir ces documents.

C’est une bonne idée de parler aux gens qui possèdent une partie privative dans le complexe où vous envisagez d’acheter un condominium, ainsi qu’au gestionnaire ou à un membre du conseil d’administration. Toutes ces personnes peuvent vous transmettre des renseignements précieux relativement à la propriété d’une partie privative et à la vie dans le complexe, ainsi que des détails concernant la façon dont l’association condominiale est gérée. 

27. Qu’est-ce qu’un certificat de préclusion et pourquoi est-il important?

Un certificat de préclusion est une déclaration signée, émanant de l’association condominiale qui atteste que la documentation qu’elle vous a fournie ou qu’elle a fournie au propriétaire est exacte. Il est important que l’acheteur demande un certificat.

Le certificat de préclusion vous indique :

1. le montant des contributions aux dépenses communes et des comptes que le propriétaire doit à l’association et pour lesquels l’association jouit d’un privilège ou d’un droit à un privilège sur la partie privative et l’intérêt commun du propriétaire;
2. la façon dont les contributions aux dépenses communes et les comptes sont payables;
3. la mesure dans laquelle le propriétaire a payé la contribution aux dépenses communes et les comptes;
4. le numéro et le numéro de niveau de la partie privative, la dénomination numérique de l’association, ainsi que son adresse de voirie et son numéro de bureau, le cas échéant;
5. le nom, l’adresse et le numéro de téléphone de l’entreprise de gestion de la copropriété ou du gestionnaire;
6. le nom et l’adresse des dirigeants de l’association;
7. le montant à jour des dépenses communes et si elles ont été payées à l’avance ou si elles sont perçues au fur et à mesure de leur échéance;
8. les modalités de perception des contributions au fonds de réserve et, si elles sont perçues selon un pourcentage des dépenses communes, ce pourcentage;
9. le solde du fonds de réserve;
10. toute contribution due pendant l’exercice en cours;
11. toute importante dépense en immobilisations prévue par l’association;
12. toute action intentée ou pendante à laquelle est partie l’association;
13. toute dette que porte l’association sur les dépenses antérieures;
14. toute police d’assurance et le montant garanti par chaque police;
15. le contenu de tout projet de règlement administratif, de modification aux règlements administratifs existants ou modification à la déclaration;
16. le nom de chaque personne possédant 10 % et plus des parties communes;
17. tout autre renseignement prescrit par le règlement.

L’association peut exiger des frais pour la délivrance du certificat.

28. Qu’est-ce qu’une convention d’achat-vente?

Une convention d’achat-vente est un contrat en vertu duquel une partie consent à vendre et l’autre à acheter une propriété. Le vendeur peut être le déclarant ou le propriétaire actuel de la partie privative. La convention d’achat-vente devra inclure différents documents selon qui est le vendeur. Pour plus de détails, lisez la réponse à la question 24 et/ou à la question 26.

C’est une bonne idée de consulter un avocat avant de signer une convention d’achat-vente, afin que vous soyez bien informé au sujet des dispositions de la convention et de vous assurer qu’aucune surprise n’est susceptible de surgir.

29. Est-ce que je peux annuler la convention d’achat-vente?

Dans le cas d’une convention d’achat-vente entre un déclarant et un acheteur, l’acheteur peut annuler la convention d’achat-vente pour les raisons mentionnées dans la loi, pendant la période de 10 jours communément appelée « période de réflexion ». D’autres conditions pourraient s’appliquer si elles sont inscrites dans ce contrat.

La vie dans un condominium 

30. Quels sont les droits et responsabilités des propriétaires?

Lorsque vous êtes propriétaires d’une partie privative dans un condominium, vous avez le droit de :

• voter sur les sujets qui ont une incidence sur les propriétaires de parties privatives;
• utiliser les parties communes;
• obtenir de l’information au sujet de la gestion ou de l’administration de l’association;
• faire appel à la médiation, à l’arbitrage ou à une action en justice pour résoudre des différends avec l’association, le conseil d’administration ou d’autres propriétaires.

À titre de propriétaire d’une partie privative dans un condominium, vous avez les responsabilités suivantes :

• lire la loi, les règlements et les règlements administratifs;
• vous conformer à la loi, aux règlements, aux règlements administratifs et aux règles, et vous assurer que votre famille, vos locataires et vos invités en font autant;
• être présent aux assemblées générales et aux séances d’information, siéger au conseil d’administration ou dans un comité et voter;
• lire les procès-verbaux des assemblées générales et des réunions du conseil d’administration, le budget, les états financiers, l’étude du fonds de réserve et le bulletin d’information de l’association;
• entretenir votre partie privative et la partie commune dont vous avez un usage exclusif;
• contracter une assurance couvrant votre responsabilité civile et vos biens;
• payer toutes les charges de copropriété et cotisations à temps.

31. Quels sont les règles et règlements administratifs que je devrais connaître?

Chaque copropriété est régie par des règlements administratifs et des règles qui lui sont propres et exclusifs. Ces règles et règlements sont nécessaires afin de s’assurer que les condominiums sont correctement exploités et entretenus, ainsi que pour définir les droits et obligations des propriétaires individuels. Les règlements administratifs font partie des documents enregistrés (avec la déclaration et l’état descriptif) et il est plus difficile de les modifier, alors que les règles ont tendance à être adoptées à la discrétion du conseil d’administration et peuvent être modifiées plus facilement.

En ce qui a trait aux règlements administratifs concernant les propriétaires individuels, il se peut que des condominiums imposent des restrictions relativement au nombre d’occupants par partie privative, aux animaux, au bruit, au stationnement et au moment où certains équipements peuvent être utilisés.

Plusieurs condominiums ont des règles sévères concernant la modification de l’espace à l’intérieur d’une partie privative ou de son apparence. De plus, il se pourrait que vous deviez obtenir la permission du conseil d’administration de la copropriété avant de : changer les appareils d’éclairage extérieurs, installer une antenne parabolique, ajouter une nouvelle gloriette, installer des climatiseurs dans les fenêtres et, en particulier, faire des modifications pouvant altérer la structure ou la sécurité de l’immeuble.

Les propriétaires individuels de condominium pourraient être obligés d’être présents aux réunions du condominium ou de siéger au conseil d’administration ou dans des comités. Tous les condominiums exigent le paiement des charges mensuelles de copropriété. Il y aura également des cotisations obligatoires au fonds de réserve, en vue de couvrir des réparations importantes et imprévues aux parties communes du condominium.

32. Est-ce qu’un propriétaire peut modifier des parties communes?

Habituellement, les propriétaires ne peuvent pas modifier les parties communes sans la permission écrite de l’association condominiale.

33. Est-ce que je peux louer mon condominium?

Vous pouvez toujours louer votre condominium, mais lisez la déclaration et les règlements administratifs afin de vous assurer d’avoir tous les détails. Lorsque vous voulez louer à quelqu’un d’autre, vous devez habituellement aviser l’association par écrit de votre intention, et lui transmettre votre future adresse et le montant du loyer mensuel. Certains aménagements de condominiums ne permettent que les baux à long terme, alors que d’autres acceptent des locations à la nuitée. Les modalités sont définies dans la déclaration. En louant, vous devenez un locateur et vous devez vous conformer à la Loi sur la location de locaux d’habitation. Un bail est exigé et certaines conditions s’appliqueront à votre locataire.

34. Est-ce que quelqu’un peut entrer dans ma partie privative?

Personne ne peut entrer dans votre partie privative sans votre permission ou sans vous en avoir donné un avis approprié, à moins qu’il ne s’agisse d’une urgence. Une urgence comprend l’alimentation en eau, en électricité et en chauffage et tout autre service qui pourrait avoir des conséquences pour les autres propriétaires.

S’il n’y a pas d’urgence, vous avez droit à un préavis d’au moins 48 heures avant que quelqu’un puisse entrer dans votre partie privative pour faire une réparation ou corriger un problème. Les heures d’entrée sont de 8 h à 20 h, du lundi au vendredi.

35. Quel impôt foncier dois-je payer et que couvre-t-il?

L’association condominiale ne paie pas d’impôt foncier. Chaque propriétaire paie l’impôt foncier sur sa partie privative, plus celui qui correspond au pourcentage des parties communes qui lui est assigné. Les montants ne sont pas nécessairement détaillés sur le compte d’impôt foncier. Le montant actuel d’impôt foncier doit être indiqué dans les documents d’achat. C’est une bonne idée de revérifier auprès des autorités municipales afin d’obtenir une confirmation du montant de l’impôt foncier.

Certaines municipalités du Nouveau-Brunswick ne fournissent pas de services aux condominiums tels que le déneigement ou la collecte des ordures. Les coûts de ces services seront alors payés à même les charges de copropriété des propriétaires.

36. Qui s’occupe de l’immeuble et du terrain?

Les activités quotidiennes d’entretien et de réparation des parties communes (c.-à-d. le terrain, les halls d’entrée, la toiture, les murs extérieurs, les terrasses, les patios et les portes) sont gérées par le conseil d’administration au nom de l’association condominiale. Certaines associations choisissent de confier ces tâches à un gestionnaire permanent. Chaque propriétaire paie sa part de ces coûts au moyen des charges mensuelles de copropriété.

Les tâches d’entretien assumées par l’association condominiale peuvent comprendre :

• la plomberie et les systèmes électriques, de chauffage et de climatisation communs;
• les réparations de la toiture et des murs;
• la réparation et le remplacement des fenêtres et des portes;
• l’entretien de la pelouse et du jardin;
• les équipements récréatifs;
• les aires de stationnement.

Chaque propriétaire a la responsabilité de faire toutes les réparations à l’intérieur de sa partie privative. Les tâches d’entretien assumées par le propriétaire d’une partie privative peuvent comprendre :

• la plomberie intérieure, les appareils et les systèmes de chauffage, de climatisation ou électriques qui se trouvent dans la partie privative et qui ne servent qu’à cette partie privative;
• le nettoyage de la surface des fenêtres qui n’est accessible que de l’intérieur de la partie privative;
• le nettoyage des éléments faisant l’objet d’un usage exclusif, tels que les balcons et les patios.

37. De quelle manière les propriétaires, les promoteurs immobiliers et les employés de l’association règlent-ils leurs différends?

S’il survient un différend entre un propriétaire, un promoteur ou un employé de l’association et une autre personne, les personnes concernées doivent se parler et tenter de résoudre le problème. Si le conflit concerne les règlements administratifs, la loi, les règlements ou l’association, une plainte écrite peut être déposée auprès du conseil d’administration. On peut faire appel à la médiation ou à l’arbitrage à titre de solution de rechange à une action en justice, si le différend demeure non résolu.

La création d’un condominium 

38. Qu’est-ce qu’une déclaration?

La déclaration est un document qui crée l’association condominiale. Ce document crée les parties privatives, ainsi que les parties communes. Il attribue les responsabilités en ce qui a trait à la réparation et à l’entretien des parties privatives et des parties communes, énonce les dispositions régissant l’occupation et l’usage du condominium, précise quels sont les dépenses communes et l’intérêt proportionnel de chaque propriétaire dans les parties communes, et détaille le pourcentage des dépenses communes globales assigné à chaque propriétaire.

39. Qu’est-ce qu’un état descriptif?

L’état descriptif est une combinaison de plusieurs choses : un plan d’arpentage, des plans de construction et les détails concernant les limites de chaque partie privative.

40. Quelles sont les différentes catégories de propriétés condominiales?

Les propriétés condominiales sont maintenant réparties dans les catégories suivantes :

• Propriété condominiale commerciale : comprend un immeuble que l’on prévoit diviser en parties privatives à usage commercial ou qui comprend plus d’un immeuble isolé affecté à un usage commercial;
• Propriété condominiale à usage d’habitation : comprend un immeuble que l’on prévoit diviser en parties privatives à usage d’habitation ou qui comprend plus d’un immeuble isolé affecté à un usage d’habitation;
• Propriété condominiale de terrain nu : consiste en des parcelles de terrain sur lesquelles des immeubles pourraient être situés ou construits après l’achat;
• Propriété condominiale à usage mixe : comprend plusieurs catégories de propriétés condominiales énumérées ici;
• Propriété condominiale en aménagement par étape : propriété condominiale à l’égard de laquelle le déclarant peut ajouter des parties privatives ou des parties communes en modifiant la déclaration enregistrée et l’état descriptif.

41. Quel est le processus d’approbation pour la création d’un condominium?

Le processus d’approbation comprend plusieurs étapes :

1. Première étape : le déclarant ou son mandataire (habituellement son avocat ou son arpenteur géomètre) avise le directeur des propriétés condominiales de son intention de mettre sur pied un nouveau projet de condominiums et l’informe du nombre de parties privatives projetées et de l’échéancier approximatif. Le directeur assignera à l’association un nom et un numéro afin que les ébauches de documents puissent s’y référer; cependant, l’association elle-même et son nom n’auront un statut juridique ou officiel que lorsque la déclaration, l’état descriptif et les règlements administratifs auront été enregistrés en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier.
    
2. Deuxième étape : le directeur des propriétés condominiales examine la version définitive de la déclaration, du plan d’arpentage, des règlements administratifs et visite l’immeuble. Toutes les modifications ou corrections nécessaires sont apportées à cette étape-ci.
    
3. Troisième et dernière étape : le promoteur doit verser auprès du directeur des propriétés condominiales les droits à acquitter pour l’approbation, ainsi que les droits d’enregistrement des titres fonciers, accompagnés des documents suivants en vue de l’approbation officielle et de l’enregistrement :
    
• une déclaration;
• un état descriptif;
• un certificat de propriété enregistré délivré par le bureau d’enregistrement foncier;
• le projet de règlements administratifs de l’association condominiale;
• une copie du permis de construire ou du permis d’aménager et de construire ou une lettre affirmant qu’aucun permis de construire n’est nécessaire et qu’aucune exigence en matière de zonage n’a à être respectée (dans certains cas seulement, selon l’emplacement);
• une copie de l’étude du fonds de réserve, si le projet compte plus de 10 parties privatives;
• dans le cas de conversion d’un immeuble existant comptant moins de 10 parties privatives, il doit fournir un rapport d’inspection de l’immeuble;
• une liste des administrateurs temporaires;
• une preuve d’assurance contractée au nom de l’association condominiale;
• tout autre renseignement que le directeur considère comme étant important.
   
4. Le directeur accomplit alors les tâches suivantes :
    
• il annexe à chaque document un certificat d’approbation en vue de l’enregistrement;
• il transmet une copie des documents certifiés au registraire des titres fonciers;
• le registraire des titres fonciers enregistre la déclaration, l’état descriptif et les autres documents en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier et renvoie les copies supplémentaires au déclarant ou à son mandataire;
• lorsque tout cela est fait, l’association condominiale existe, les parties privatives sont créées, les administrateurs temporaires sont en poste, et le déclarant peut maintenant délivrer des titres de propriété ou transférer les documents aux gens qui ont acheté les parties privatives.

42. Quels sont les droits à acquitter pour l’approbation d’un projet d’aménagement de condominiums?

Les droits à acquitter par les promoteurs entreront en vigueur le 1^er janvier 2010, et ils varieront de 1 300 $, pour un aménagement formé de deux parties privatives, à 20 500 $ pour un aménagement comptant 50 parties privatives et plus.

Les droits prescrits pour l’examen et l’approbation de documents seront établis de la façon suivante :

1. 500 $ par projet (les droits pour un aménagement par étape ne devront être acquittés qu’une seule fois)
2. 400 $ par partie privative, jusqu’à un maximum de 50 parties privatives (par ex. : les droits seraient les mêmes pour un projet comptant 75 parties privatives ou pour un projet comportant 50 parties privatives).

Remarque : tous les droits d’enregistrement en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier s’ajoutent aux droits à acquitter pour l’approbation.

43. À quoi servent les droits acquittés pour l’approbation?

Les droits acquittés pour l’approbation serviront à couvrir directement les coûts de la nouvelle loi et de son cadre d’application, ainsi qu’au maintien d’une base de données d’administrateurs et au paiement du salaire d’un directeur des propriétés condominiales et des employés de soutien chargés de superviser ce programme.

44. Qu’est-ce que la période de réflexion?

La loi prévoit que lorsque vous achetez un condominium auprès d’un promoteur (également appelé le déclarant), vous bénéficiez d’une période de réflexion de 10 jours à partir du jour où vous recevez une copie de la convention d’achat-vente signée et tous les documents exigés par la réglementation. Pendant cette période, vous pouvez consulter un avocat et obtenir un avis concernant la convention d’achat-vente. À tout moment au cours de cette période de 10 jours, vous pouvez annuler la convention d’achat-vente et vous retirer de la transaction.

Pour annuler la vente, vous devez donner un avis écrit au vendeur avant l’échéance de la période de réflexion de 10 jours. Le vendeur doit rembourser rapidement tous les montants qu’il a reçus de l’acheteur, sans intérêt, sans déduire de frais.

Cette période de réflexion est obligatoire dans le cas de ventes faites par un déclarant, mais elle peut également être appliquée par l’association des courtiers immobiliers ou par tout autre vendeur dans le cadre de toute convention d’achat-vente dans la province, étendant ainsi la portée de cette protection des consommateurs à un plus large éventail d’acheteurs dans la province.

États financiers 

45. Est-ce que l’association condominiale doit préparer et déposer des états financiers chaque année?

Oui. Toutes les associations doivent faire préparer des états financiers annuels qui présentent ses actifs et passifs, ainsi que ses revenus et dépenses. Au moins 10 jours avant l’assemblée générale annuelle des propriétaires, l’association doit déposer auprès du directeur des propriétés condominiales une copie de ses états financiers, et en poster ou remettre une copie à chaque propriétaire.

Si le complexe de condominiums compte plus de 10 parties privatives, une personne qualifiée (habituellement un comptable) doit examiner les états financiers avant qu’ils soient transmis au directeur.

Assurance pour l’association condominiale

46. Les associations condominiales doivent-elles présenter une preuve d’assurance?

Oui, et cette preuve doit être soumise notamment :

• au directeur des propriétés condominiales, à chaque année ou au moment du renouvellement de la police;
• à leurs propriétaires ou leurs mandataires si ceux-ci le demande;

47. Sur quoi doit porter l’assurance d’une association condominiale?

L’assurance doit porter sur la responsabilité qu’a l’association de réparer les parties privatives et les parties communes qui ont subi des dommages à la suite d’un incendie, ainsi que sur d’autres risques mentionnés dans les déclarations ou les règlements administratifs. Cette obligation est énoncée à l’article 50(1) de la Loi. Il est très important pour l’association d’examiner ces documents avec l’aide d’un courtier d’assurances afin d’établir ce à quoi s’applique la police d’assurance de base.

En général, l’obligation pour l’association condominiale de réparer les parties privatives consiste à remettre celles-ci dans l’état où elles étaient au moment où elles ont été construites.

Les améliorations apportées par un propriétaire de condominium à sa partie privative peuvent être exclues de l’obligation qu’a l’association condominiale de fournir de l’assurance (par exemple un propriétaire de condominium qui installe un plancher en bois dur en replacement de la moquette originale).

48. Qui paie l’assurance pour l’association condominiale?

La portion du coût de l’assurance achetée par l’association condominiale est habituellement comprise dans les frais mensuels de l’association et est prise à partir des fonds d’exploitation. Vous pouvez vérifier cela avec l’association condominiale.

49. L’assurance sur votre nouveau condominium comprend-elle le coût de remplacement?

Lors de la première assemblée de l’association condominiale, il y a souvent des malentendus sur la nécessité d’obtenir une estimation du coût de l’assurance pour un nouveau condominium. On croit souvent que les frais du promoteur sont un indice du coût de remplacement du condominium et qu’une estimation du coût de l’assurance n’est pas nécessaire. Si une propriété condominiale est assurée en fonction de ses frais de construction, il se peut qu’elle soit insuffisamment assurée ou surassurée. L’estimation du coût de l’assurance devrait être effectuée à intervalles réguliers, par exemple préalablement à tout renouvellement de la police d’assurance. Et ce, pour une raison très simple : en cas de sinistre majeur où la propriété subit des dommages considérables et où la protection offerte par l’assurance s’avère insuffisante, d’où proviendront les fonds nécessaires à la réparation ou au remplacement de ce qui aura été endommagé? Les propriétaires pourraient alors être tenus de payer des frais de cotisation élevés pour la réparation ou le remplacement de leur propriété endommagée.

Assurance pour le propriétaire d’une partie privative

50. À titre de propriétaire, ai-je besoin d’une assurance?

Les propriétaires de parties privatives devraient, en fait, songer à se procurer une assurance, particulièrement en ce qui concerne l’assurance-responsabilité. La Loi exige uniquement que l’association condominiale obtienne une assurance, mais à titre de propriétaire d’une partie privative, il se pourrait que vous soyez tenu d’avoir une assurance dans les cas suivants :

• votre établissement de crédit pourrait vous y obliger si vous êtes détenteur d’une hypothèque;
• la déclaration de condominium pourrait comprendre une disposition qui vous obligerait à avoir une assurance pour mieux protéger les autres propriétaires ainsi que l’association condominiale.

51. À titre de propriétaire, que devrais-je assurer?

En ce qui a trait à sa propriété, le propriétaire devrait assurer les améliorations à sa partie privative, y compris celles qui ont été installées par un propriétaire précédent, ainsi que tous ses effets personnels. Vous devez bien vous renseigner sur votre déclaration, ainsi que sur les règlements administratifs et la police d’assurance de base, et en fournir des copies à votre agent ou courtier d’assurances afin d’éliminer toute possibilité de lacune dans votre protection individuelle ou de dédoublement de l’assurance détenue par l’association condominiale.

Exemple d’amélioration La moquette originale coûterait aujourd’hui 2000 $ à remplacer; le propriétaire de la partie privative installe un plancher de bois dur qui coûte 5000 $; l’assurance de l’association condominiale s’appliquerait au montant de 2000 $ (moins toute franchise applicable); le propriétaire serait donc bien avisé de s’assurer pour la différence de 3000 $.

52. Si je suis propriétaire d’un condominium de terrain nu, que dois-je assurer?

La police d’assurance de base ne s’applique pas aux structures du condominium, et c’est pourquoi, à titre de propriétaire de condominium, vous seriez bien avisé d’assurer toute structure sur le condominium. De plus, comme pour tout autre type de condominium, vous devriez vous procurer une police d’assurance-responsabilité.

53. L’association condominiale a-t-elle besoin d’autres types d’assurance-responsabilité?

Les associations condominiales sont responsables de l’entretien des parties communes, tels les toits, les aires de stationnement, les trottoirs, les entrées, etc. Ainsi, puisque le déneigement des aires de stationnement relève de l’association condominiale, une blessure à la suite d’une chute subie par l’un des propriétaires ou par un visiteur pourrait entraîner la responsabilité de l’association. De même, si un tuyau éclate dans les murs des parties communes ou s’il y a une fuite dans les fondations de l’une des parties privatives, l’association pourrait être tenue responsable des dommages subis par les propriétaires.

54. Dois-je, à titre de propriétaire, fournir une preuve d’assurance au directeur des propriétés condominiales?

Non, seules les associations condominiales sont tenues de fournir une preuve d’assurance.

Assurance pour le locataire d’un condominium

55. À titre de locataire, que devrais-je assurer?

À titre de locataire, vous seriez bien avisé de comprendre la police d’assurance que détient le propriétaire du condominium.

Nous vous recommandons de consulter un agent ou un courtier d’assurances afin d’obtenir la protection qui vous convient. Dans votre cas, une police d’assurance locataire peut être suffisante pour assurer vos effets personnels, ainsi qu’à titre d’assurance de responsabilité civile.

Autres questions d’ordre général sur l’assurance

56. Quelle police d’assurance s’appliquera et qui versera la franchise?

Si des parties privatives ou communes sont endommagées, la police d’assurance de l’association condominiale s’appliquera et l’association versera le montant de la franchise.

Si les dommages aux parties communes découlent d’un acte de négligence ou d’une omission de la part d’un propriétaire et sont limités à la partie privative de ce dernier, l’association condominiale pourra lui imputer un montant correspondant au montant de la franchise. Les propriétaires peuvent obtenir une police d’assurance sur le montant de la franchise dans leurs polices d’assurance individuelles.

Si des biens personnels ou des améliorations à une partie privative sont endommagés, il y aura une réclamation au titre de la police du propriétaire de la partie privative et ce dernier sera tenu de verser le montant de la franchise.

57. Qu’est-ce qu’un fiduciaire d’assurances?

Le rôle du fiduciaire d’assurances consiste surtout à protéger les intérêts des prêteurs hypothécaires et des propriétaires. En cas de réclamation importante, un chèque est remis au fiduciaire d’assurance pour veiller à ce que ces fonds ne soient utilisés que pour les dommages couverts par la police d’assurance.

58. Ai-je besoin d’un exemplaire de la police d’assurance de base de mon association?

Vous devriez en fournir un exemplaire à votre propre agent ou courtier d’assurances, afin que ce dernier soit en mesure d’évaluer ce qui est couvert par la police d’assurance de base et ce que vous devez personnellement assurer, sinon vous courez le risque de payer deux fois pour la même assurance ou d’être sous-assuré.

Assurance pour les administrateurs, dirigeants et bénévoles

59. Avons-nous besoin de détenir une assurance-responsabilité pour les administrateurs?

La Loi sur la propriété condominiale n’exige pas que les administrateurs et dirigeants du conseil d’administration détiennent une assurance-responsabilité. Celle-ci est facultative dans la plupart des provinces, dont le Nouveau-Brunswick.

60. Est-ce recommandable que le conseil d’administration détienne une assurance-responsabilité?

C’est là une question très importante et c’est pourquoi nous recommandons fortement au conseil d’administration de consulter un agent et un courtier en assurances sur le type de protection offert. Le conseil d’administration devrait également discuter avec ses avocats des conséquences juridiques liées à l’absence d’assurance convenable, ainsi que de la protection dont le conseil a légalement besoin. Vous pourriez, en effet, faire l’objet de poursuites à titre d’administrateur ou de dirigeant d’une association condominiale, dû à une omission ou une erreur. Vous devez donc bien comprendre le risque que vous courez à cet égard, ainsi que la mesure dans laquelle l’assurance pourrait répondre à vos préoccupations à titre d’administrateur ou de dirigeant du conseil d’administration.

61. Les bénévoles sont-ils protégés par la police de l’association?

Il suffit parfois simplement, en fonction du niveau de risque lié aux tâches qu’effectuent les comités et les bénévoles, de procurer au courtier d’assurances la liste de ces comités et bénévoles et du rôle prévu pour chacun d’entre eux. Adressez-vous à votre fournisseur d’assurances pour obtenir plus de précisions sur votre police d’assurance et pouvoir ainsi décider si vous devez faire des ajouts à cette police, en plus d’augmenter vos primes, afin que vos bénévoles soient protégés par cette assurance.